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三问消声的城市③ | 70城房价20城降,挤泡沫时代买房怎么挑城市?

2019-07-22 14:30:31 和讯名家 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

  小暑已过,大暑将至。年中盘点,接近尾声。

  从七月开始,房企陆续公布了半年财报的数据。据和讯房产统计,在销售金额TOP50房企中,超6成房企目标完成率未能过半,还有6家房企完成率不及4成。

  7月15日,国家统计局公布了《6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,全国20个城市二手房价格环比下降,降价城市占比接近3成,数量创下年内新高。

  各种数据,释放的都是同一个信号:房住不炒、房价企稳已成定局,楼市再无普涨,分化持续加剧。

  在“三问消声的城市”系列前两篇中,深瞳大数据重点分析了C位城市和消声城市的特点、成因及未来。本篇将聚焦重点城市的楼市走向,解读不同城市的买房策略。

  19个城市群选哪个? 要学孔雀东南飞

  截止2019年2月,共先后批复了10个国家级城市群。城市群的发展,已经从国家战略层面逐步落地。有观点认为,未来19大城市群,将集聚全国74%的人口,创造占比90%的GDP。

  中国城市化战略格局示意图

  图片来源:《全国主体功能区规划》

  聚焦核心城市群,可以最大程度获得城市发展红利。来自中国指数研究院的数据显示,2018年占国土面积11%的五大城市群(见下图)经济规模占全国54%,商品房销售面积占比为46%,是我国经济增长的重要引擎和新房开发的核心区域。

  全国重点城市群基本面分析

  图片来源:中国指数研究院

  百度百科将“城市群”的概念定义为:城市发展成熟的最高空间组织形式。要实现空间的高效组织和连接,必须要有发达的交通网络来支撑。城市之间的往来,主要看高铁的分布。

  从当前高铁的分布来看,北上广、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、武汉(楼盘)等经济发达的中心城市,高铁通车班次已达到较高的频次。高铁的联通,有助于这类城市吸聚更多周边的资源与人口。

  图片来源:原铁道部绘制

  随着全球化、城镇化的推进,人口流动的规模和频次越来越高。官方数据显示,2015-2018年,中国流动人口的总量长期保持在2.4亿以上。与此同时,人口集聚效应,也越来越明显。

  从2010年以后全国人口流动趋势来看,东部发达城市人口吸引力较强,中西部人口增长以核心城市为主,未来人口将主要聚集在环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群一带。

  2011-2018年全国常住人口年均增量分布图

  图片来源:中国指数研究院

  人口是判断城市价值的基点,产业是城市发展的底层动力。根据不同的发展阶段,未来东部城市群将逐步向创新驱动转型,中西部则有望在承接产业转移的同时,实现产业转型升级。

  综上,通过对城市群基本面,以及交通、人口、产业的分析,可以得出在选城市群时,往东南部发达城市走更有持久力的结论。这一点,在对过去十年京津冀、长三角、珠三角和中西部房价及租金走势的观察,也能得到印证。

  数据来源:云房数据研究中心

  660多个城市往哪儿买? 尽量选大城市

  城市的分化,不仅发生在不同地域之间,也发生在不同量级城市之间。wind资讯金融终端数据显示,在2013年之前,不同量级城市之间的房价差别不大,指数均在1.0附近;2013年-2014年,房价出现一轮大涨行情,一线城市与二三线城市的差距开始拉开;2015年年中开始,一线城市房价大涨,将二三线城市的房价远远甩在了身后。

  和2011年相比,2019年一线城市的房价指数在1.9附近,接近翻倍;二线城市房价在1.5附近,涨幅接近50%;三线城市房价指数在1.3附近,相当于价格仅上涨30%左右。这意味着十年前同样的投入,在不同量级的城市产生的收益天差地别。

  根据发达国家城市发展脉络和人口迁移轨迹来看,大城市一旦形成规模,就会始终存在。并且随着时间的推移,人口、资源、产业还会继续向大城市迁移,出现强者恒强的局面。

  因此,在买房选城市时,尽量往大城市走。选人口净流入、高素质人才集中的地方;选就业机会多、收入水平高的地方;选高铁发达、城市轨道密集的地方。这些城市虽然房价会比较高,但在城市分化加剧的背景下,从长期发展前景考虑,依然值得入手。

  图片来源:南京本地宝

  注:南京地铁通车里程378公里,仅次于北上广

  而对那些没有人口流入、靠资源或低端产业支撑的城市,则要保持一定的警惕。这类城市虽然当前房价便宜,但未来资产保值、升值空间堪忧。

  如果想在三四线城市买房,尽量避开中西部城市,去长三角或者珠三角。这两个城市群梯级完备,城市间发展较为均衡,联动也较为密切。百强房企的扎堆拿地,也侧面说明了对其前景的看好。

  数据来源:克而瑞数据研究中心

  此外,2019上半年官方发布了251次楼市调控,调控力度有增无减。未来比房价更重要的,是房子的安全性和流动性。将资产一股脑压在房子上,甚至加杠杆炒房,已不再适用。

  4种物业如何选? 先看投资回报率

  在同一个城市,不同房地产物业形态的投资回报率也不尽相同。通常情况下,商业的投资回报率要高于住宅,住宅的保值、增值功能要比商业稳定。

  近日,云房数据联合和讯房产发布了《2019上半年中国房地产投资回报率调研报告》,在对重点城市静态租赁回报率、长期租赁回报率和5年租赁转售回报率系统分析的基础上,得出了不同城市的投资策略。

  普通住宅方面,静态租赁回报率大多分布在1.1%-2.5%之间,仅有银川(楼盘)、沈阳、大连(楼盘)、长沙(楼盘)静态回报率超出2.5%。郑州(楼盘)非常适合投资,重庆(楼盘)适合长期持有,北京(楼盘)、上海(楼盘)、厦门(楼盘)、天津(楼盘)适合短期持有售出,宁波(楼盘)、青岛(楼盘)则不宜投资。

  高端住宅方面,静态租赁回报率在0.8%-2.2%之间,略低于普通住宅,仅沈阳、重庆、大连、成都、福州(楼盘)、西安(楼盘)跑赢了一年定存。北京最适合投资,西安、重庆适合长期持有,厦门、福州可以短期持有后售出,宁波、青岛依然不宜投资。

  注:高端住宅样本的选取标准为面积大于144㎡,价格高于同片区价格的1.5倍。

  写字楼方面,静态租赁回报率为3.9%,整体较为稳定。一线城市中,仅广州(楼盘)回报率上涨,21个城市中,大连降幅最为明显。武汉、长沙、北京的写字楼最适合投资,西安的写字楼适合长期持有,郑州、天津的可以短期持有后售出,杭州、宁波、福州的写字楼不建议买。

  商铺方面,静态租赁回报率表现较为稳定,整体收益水平高于写字楼,分城市涨跌幅度均控制在1%以内。北京、上海的商铺最适合投资,郑州的商铺适合长期持有,深圳(楼盘)的商铺可以短期持有后售出,厦门、石家庄(楼盘)的商铺不建议购买。

本文首发于微信公众号:90度地产。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  (来源:和讯名家)

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