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楼市下行期,为什么我们说“自住要早买,投资需谨慎”?

2018-09-29 10:30:54 和讯名家 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

  最近的天气,秋高气爽。而最近的楼市,则是寒意逼人。

  无论是西安(楼盘)之前的热门项目无人报名摇号,还是杭州(楼盘)二手房骤降,全国土地大面积出现流拍,无不征兆着,这一波的行情几乎走向了末端。

  跟昨天一样,前几天也是有学员问:

  为什么我们在文章中讲,自住要早买,投资需谨慎?

  

此时此刻,我们就展开来说说这个问题。

此时此刻,我们就展开来说说这个问题。

  

楼市下行期,为什么我们说“自住要早买,投资需谨慎”?

  风口上的猪

  在我们说当下之前,回顾一下过去几年。

  自国内出现商品房至今,楼市绝大多数年份均为上行走势。特别是中国经济崛起初期,伴随着大量的城镇化,和飞速发展的经济增长,中国的楼市不仅仅是上行,还经历了数次暴涨节点。

  除2008年金融危机影响当年小幅度走跌以外, 剩余阶段几乎是让人赚的盆满钵满。

  我们回顾最近十年:从2008年以来,中国的房价涨幅一线城市超过最多超过6倍,即便是二三线城市至少也有2倍的涨幅,加上杠杆率的因素,无数人因炒房暴富,实现财富自由,迈入百万、千万资产的行列。

  在大势之下,推动者全国大面积的账上,几乎除了温州(楼盘)、鄂尔多斯(楼盘)康巴什这种特例以外,过去十年,闭着眼睛买,买哪儿都会赚。

  换句时髦话说:

  房产市场就是风口上的猪,市场热的时候,猪都能飞起来。

  但随着中国经济的放缓,官方对“房住不炒”的定义,大量史无前例的调控政策。加上透支未来几年的高房价。房地产的风口几乎落幕。

  炒房暴富的时代已经不在。

  换句话说,中国房产市场近几年,已经几乎没有再次暴击翻倍的可能性。

  

楼市下行期,为什么我们说“自住要早买,投资需谨慎”?

  自住早要买

  但无论市场如何变化,房子是否从市场层面回归其本身的居住属性。

  对于自住客户来说,房子更多的都是居住功能。

  从字面意思就很好理解,自住要早买。讲的就是自己有居住需求的群体,这类群体不仅仅是第一次购房的年轻刚需,也包括人到中年的换房改善,以及给父母居住的养老需求。

  这些购房最终的目的定义为居住,那就应该早买。

  原因有六点:

  第一,所谓早买早住。 中国市场绝大多数楼盘都是卖楼花卖期房,从选房下定签约贷款,到实际交房在市场热的时候前后时差可以达到3年。除了二手房,房子并不是随买随住,人生就这么短暂,早买一年,早住一年。租住和住进自己的房子,显然是不一样的。特别是对未来有结婚需求的刚需群体,购房后你的境遇很有可能截然不同。

  第二,市场变化大,对于刚需自住而言,面对整体上行的房产市场,买过房后,不巧跌了,也是非常小幅度的,放在上涨的长河里来说,只是一个小波澜,在数年后,无非就是利润相对小了一部分。而房子目的是自住,几乎上也不会去卖。相当于只是买的时候这个商品你的没打折,邻居们打折了而已。

  第三,刚需涨不起。跌了还有房子,但一旦市场涨了,对于刚需来说,很可能带来的就是购房降级。小幅度涨三房变两房,大幅度涨恐怕不少人就要市区变郊区,甚至直接买不起。而时光不会倒流,涨了之后后悔,就已经来不及了。

  第四,先上车后买票。所谓上车就是抓紧先买套房子,他的好处就是,市场好,要置换的目标涨了,自己的车票也涨了,市场行情不好,自己的车票没有暴击,要置换的目标也一样没有出现暴击。

  第五,限售。最近几年这一波行情后,超高密集的调控政策出台,大量城市出现限售防炒房,买到手想置换需要满足限售期要求。此时此刻早买的好处就特别明显,无论是针对前期选房失误,或先上车再置换的群体, 早一天买就意味着早一天解除限售。

  第六,最最关键的是,房产背后的隐形附加值。中国的房产,不仅仅是钢筋水泥,它的背后捆绑着中国特殊的国情——户籍户口。他对应着社会福利,乃至于汽车牌照之类的各种证照办理,更不用说背后的学区学位相当一部分比例人购房为了教育,而且优质教育资源稀缺,房产对应好的教育资源,越晚越少。

楼市下行期,为什么我们说“自住要早买,投资需谨慎”?

  投资需谨慎

  前文我讲,中国房产市场近几年,已经几乎没有再次暴击翻倍的可能性。所以,我们讲“投资需谨慎”。

  肯定有人有疑问,自住要早买,投资凭什么要谨慎呢? 中国的大势不是依然走高么?上一段中刚需的东西也好像对的上我的投资啊?如果我是自住加投资呢?

  不少人特别喜欢问这类的问题,问其,是自住还是投资?给出投资加自住的答案。

  而实际上,这自住和投资其实并不能兼得,换句话说,自住可以对应保值,不能对应投资。难道如果我告诉你投资收益不行,你就不买不住了么?如果你说不,那意味着你的房子就是纯投资目的,而不是真正自住。

  这是最先需要说明白搞清楚的一点。

  然后我们来说纯投资,投资为什么要谨慎?

  大概也是有这么几条:

  第一:房产大势虽然为上涨,我们也看好中国楼市未来会良性发展,但几乎很难再遇到历史中出现的翻番暴击,投资楼市下行期更多的是赌长线上涨,赌楼市要比其他投资渠道更容易保值获利。

  第二:房住不炒被写进政府工作报告,全国一二三线城市集体加入限购限售,短期炒房已经没有空间,房子一旦网签将进入几年冰冻期,未知性大,没有人能保证调控是继续加码还是全部取消。

  第三:利率高涨,房子必须明显涨幅,纯投资的房产没有附加值,户籍、学区对投资者来说意义不大。以国内大多数城市的租售比,和国内的通货膨胀率来说,纯投资的角度来看房产,不涨就是赔。

  第四:部分城市、区域、项目处于高点,没有投资经验大概率会高位站岗,特别是部分热炒的远郊区域,未来没有接盘侠是非常大的问题。

  第五:没有贷票,全款进场投资风险更大,更加需要慎之又慎。

  总之,在现阶段投资一定是需要深思熟虑,精挑细选后的抉择,而不能像刚需一样,先上车再说,毕竟,刚需的目的是为了有房子住,而投资的目的在于更好的收益率。

  

  大胡子有话说

  “投资靠杠杆,人生靠康波”,昨天的文章主要讲的就是房贷杠杆的魔力和使用,欢迎没有读昨天文章的朋友读一读昨天的文章,直接点击即可跳转阅读:

本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  (来源:和讯名家)

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